www.a55555.net:开发商的样板房,到底能不能买?

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本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,题图来自:视觉中国


不知道有多少人看过样板房之后,就完全被开发商精心包装出来的产品所打动:不论是审美在线的装修风格还是景色开阔的楼层,都深深吸引参观者想要买下来。


包括我也是,每一次去售楼处看到开发商做的样板房,不管是装修风格,还是营造的各种氛围,都让我心动得想直接住进去。


尤其是实体样板房,完全可以让你看到未来房子的实际交付样子,一点不打折扣。


实体样板房有肉眼看得见的优势,但同时背后也隐藏着一些小坑,需要我们去注意。所以,今天想和大家聊聊这个话题:售楼处那套实体样板房,买来住好不好?



现在,新房市场上对外出售的大都是期房。


为了让客户直观地看到未来交付的房子是什么样的,开发商一般会做样板间对外展示。最常见的样板房有三种:


①临时展示样板房

②交付展示样板房

③实体交付样板房


市面上最多的还是临时做的临时展示样板房。


而我们今天要说的那种就是在项目实体楼栋上,挑选某一楼层某一户型,进行实际精装后用的样板房。


开发商为什么愿意花大价钱做实体样板房展示?


一个是项目有一定的景观资源,需要在实体楼栋展示才能显现效果,比如江景房、湖景房、超高楼盘等等;另一个是项目体量大,销售周期比较长,实体样板房可以反复参观。


实体样板房大部分是在项目楼栋里面的,其特点就是按照1:1的比例,将户型空间完全按照实际交付的样子展示出来。


正因为实体样板房能够给客户最直观的感受,所以样板房在整个售楼过程中占有很重要的地位,它不仅是对外输出项目特点的一个展示窗口,更能够点燃参观者的购买欲。


所以,开发商在做实体样板房时都会精心装修,花费不少成本。


实体样板房一般喜欢建在哪个楼层?


因为工期比较紧,一般开发商会在低楼层,三层或者五层做实体样板房。不选择一层、二层是因为底层有可能做商铺,二层视野有局限。三层、五层既可以及时赶工出来,又能满足较好的通风采光。如果有特殊需求也会做在特殊楼层,比如顶层等。


简单来说,开发商做实体样板房是为了展示项目,做好销售前的蓄客。到了项目进入清盘的阶段,实体样板房的使命结束了,就会单独拿出来售卖。



实体样板间,有哪些肉眼可见的优势?


首先,是真正的所见即所得。实体样板间最大的优点就是保证了房间尺寸是按原本尺寸做的,与实际偏差不大,做到很好的出售样板。所见即所得,购房者会比较放心。


样板房是开发商在销售时对外展示之用,因此会选择户型、位置比较好的房子,保证更好的通风、采光。周边有江景的就在高层,景色不佳的那就选择底层,总体上会比一般楼层户型呈现的效果更好,不论是装修风格还是户型格局都是客户所能够肉眼可见的。


其次,为了省事,不用装修。


因为实体样板房自带软装,很省事,自带装修直接就可以搬进去住,加上精美的装修,购房者更容易动心。硬装、软装都统一了风格,也省去了自己装修的时间精力,而且开发商为了吸引购房者,会对房间进行精心装修,装修材料往往更具品质。


好的开发商,对样板房的设计更为注重细节和实用性,收纳空间、隐藏式家电、智能化设计等都更贴近客户的生活需求。不仅是装修好的,且在装修品牌上也会比较高端,用一些知名品牌。


这样大大节约了购房者的时间,入住之后不必花费更多的时间去添加家具家电,改装等;不喜欢软装也可以选择只保留硬装,极为省心。


另外,实体样板房对外出售时,已经是项目尾盘销售阶段,这时候样板间装修残留的气味已慢慢消散,没有有害气味的干扰,入住也更合适。


最后,因为是清盘最后一套,往往价格上会有优势。


为了吸引客户购买实体样板房,价格上的优惠往往是最快最有效的营销方式,一般会比较便宜。选择实体样板房,总体上更是利于客户,特别是对价格敏感,想直接入住又想省心的购房者。



当然,实体样板房再美好,也是开发商的营销策略,它总是放大好的一面,但那些有缺陷的地方也不得不考虑。有三个不可避免的问题就是:

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一是因为展示时间长,装修损耗大。


样板房是要展示给其他客户看的,伴随着整个售楼周期,从期房开盘到交付也有很长时间,供参观长达一到两年都可能,所以即便已经装修好也会损耗大。


在参观样板间时经常会有服务人员提醒参观者戴好鞋套才能进入,参观时也不可以随便坐沙发等;但即便再怎么注意,长时间供客户参观,房间内的装修、灯具及设备等也会有不同程度的损耗。所以要多留意查看硬装、软装这些地方有没有出现损耗严重的现象。


买实体样板间可以理解为买了次新房,总会有点新旧差别,而且要想没有太大的落差感,还要有足够的心理准备。


二是可能会出现中看不中用的情况。


为什么这么说,因为实体样板房在设计时,只考虑如何做得更好看,而不是如何做得更好用。


开发商在展示实体样板房的时候,为了呈现更加美观的房型,虏获参观者的心,会在设计装修的整个环节花费很大功夫去做得好看;忽略了真正要住进去的人,他们的居住感是否会好。


有的项目做的实体房样板间,为了缩小缺陷,放大户型优势,将房屋的格局也稍微做了设计和修改,在很多细节上吸引客户;有的则只按照交付标准做了硬装,保留了原本的格局构造。


在还没看到实际交付的房子时,会认为这个房子不管在空间、格局还是采光上,都做得非常好;可一旦入住,之前的完美印象瞬间破灭,才意识到原来样板房和现实的落差会如此之大。


就比如粉色的装修风格,可能不免让一个单身男士难以接受。


样板房的装修过于统一化,住的时间久了,会有压抑感,受不了肯定需要改装的。有的时候考虑到装修效果,省下一定的空间,实体样板房里一般不会设置管道等实用性的设备,例如厨房排水管道、煤气管道等,这样就完全没有实用性。


这些差距在所难免,样板房毕竟是为了起到展示作用。


三是有额外的软装费用,但装修不一定好。


因为期房销售的问题,建筑还在施工时,就开始做样板房,难免会出现工期紧,样板间做工粗糙,质量难以保证的情况。


参观样板房时,你可能也见到过有的灯开关掉了、有的偏了,门槛收缝处没做好等等。


而且通常室内会全屋开灯参观,一些采光不足的地方,难以发现,往往会忽略实际的自然采光效果到底好不好。


为了展示出更好的空间感受,有些家具可能会是缩小尺寸的。


尤其是儿童房这样空间尺寸较小的房间,为了显得空间大,房间内的床、衣柜等可能是缩小版的,并不是标准尺寸的:


市面上常见的床的尺寸


等到自己入住时,换个家具就会显得很挤,这一点是要注意的。


有的样板房是没有做门的,所以还需要自己安装。


这就是为什么销售人员在介绍户型时,会提到有些空间是预留给客户自己定制家具的。如果不清楚真实的空间设计,在家装软装时,多多少少会有点头疼。



开发商卖实体样板房分两种情况:一、软装拿走,只保留硬装;二、软装也卖给客户,签两份合同。


具体哪一种情况,是开发商的权力。如果要连带软装一起直接给客户,会另外收取软装的费用。一般精修软装标准是2500~3000元/平,具体值不值还要看情况


虽然说开发商做的软装设计精美,但对于部分购房者来说,沙发、品牌厨具、设计师装饰灯等价格偏高的配置,还有一些装饰性的挂画、摆件并不太实用。



当然了,对于一些客户来说,买实体样板房也是迫不得已,看中的项目已经再没房可选了。但如果要买实体样板房,也有几个建议给到大家:


首先,实体样板房虽然呈现出来的都是吸引人的产品,考虑到实用性,买入自住,多多少少都会有些麻烦;


其次,如果担心自己看不出实体样板房到底值不值得买,也可以请专业的测评师一同前往,花一笔小钱让自己更放心;


最后,如果精力有限,不愿花时间装修,又没有更好的房子可选,那么实体样板房也是一种蛮好的选择,即买即入住。


本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队

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