人口老龄化内生型三线城市市场周期及前景探析

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导读

育龄家庭生育意愿低迷、新生儿数量急剧下滑,加剧了人口年龄结构失衡,进一步凸显人口老龄化。

◎  研究员 / 杨科伟 柏品慧 李诗昀

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2021年,中国正式步入深度老龄化社会,65岁以上老年人口突破2亿人,占比多达14.2%。现阶段哪些城市已陷入老龄化窠臼?人口老龄化形成动因究竟是什么?对房地产市场又有什么影响?

01

老龄社会加速到来

东北川渝苏沪等老龄程度超全国

……略……

一、2021年中国步入深度老龄化,65岁以上老人超2亿占比快增至14%

2021年,中国已步入深度老龄化社会。65岁以上人口占比超过7%即为老龄化社会,占比超过14%为深度老龄化,参照这一国际标准,2000年中国就已经进入老龄化社会,2021年,全国65岁以上年龄人口占比达到14.2%,正式迈入深度老龄化社会。

老龄人口规模激增,中国65岁以上人口突破2亿。随着上世纪婴儿潮人口步入老年,中国老龄人口规模急速增长,截至2021年底,60岁及以上人口老年人达到2.67亿,65岁及以上年龄人口规模达到2.01亿,同比再增加995万,较2010年增长约68%。

老龄化还在加速,进程明显快于西方发达国家。2000-2010年,中国65岁以上老年人口占比累计增长1.9个百分点,而此后的2011-2020十年间,老年人占比累计增长5.1个百分点,老龄化进程明显加快。相较西方发达国家,中国老龄化速率更快,从2000-2021年,短短21年时间中国就从老龄化社会迈入了深度老龄化,而这一进程,英美德等发达国家普遍用时40年以上,法国更是走了115年。

社会养老负担加重,老年抚养比倍增至20.8%。2000年,老年抚养比还不到10%,意即平均10个以上劳动年龄人口赡养1位老人,到2010年六普时期,老年抚养比小幅增至11.9%,劳动年龄人口是老年人口的8倍。近十年,老龄化提速叠加少子化效应显现,老年抚养比快增,2021年,老年抚养比高达20.8%,即社会平均不到5个年轻人赡养1位老人。

二、东北川渝苏沪等老龄比超16%以上高于全国, 老龄化将抑制住房消费

……略……

02

老龄化城市分布特征及形成动因解析

……略……

一、城市筛选:53城陷入老龄化窠臼,四川及东北三省最严峻

……略……

1、上海、大连等53城人口老龄化,南通、南充等9城超级老龄化

参照国际标准,社会进入老龄化的标志是60岁以上人口占比超过10%、65岁以上人口占比超过7%,65岁以上人口占比超过14%即为深度老龄化社会,占比超过20%则为超级老龄化社会。结合2020年中国老年人口平均占比――60岁及以上年龄人口比重18.7%、65岁及以上年龄人口比重13.5%,再加上样本数量等方面综合考量,我们定义60岁以上人口占比超23%、65岁及以上占比超16%的城市为老龄化城市。

按照这一筛选标准,全国共有53个老龄化城市入选。半数以上入围城市60岁及以上年龄人口占比超过1/4,抚顺、乌兰察布等城市3成以上人口是超过60岁的老年人,青年人口外流、经济发展活力不足已然形成恶性循环。

南通、资阳、泰州等11城已率先步入超级老龄化社会,65岁及以上人口占比超过20%,社会养老负担异常沉重。以南通为例,15-59岁劳动年龄人口比重收缩至59%,老年抚养比高达51%,社会平均不到2个年轻人赡养1位老人,根据南通人社局公布数据,2020年全市企业职工养老保险基金基金收入252.84亿元,基金支出300.08亿元,养老金收支已存在不小的缺口。

2、四川及东北三省老龄化问题严峻,辽宁近8成地级市严重老龄化

……略……

二、动因解析:就业难青壮年机械迁出,叠加生育率低人口自然负增长

……略……

1、支柱产业缺失致劳动力外流,青年人口机械负增长加速老龄化进程

产业发展陷入瓶颈,就业机会不足导致劳动年龄人口外流,或人口被高能级城市虹吸,是老龄化城市形成的重要原因。由于劳动年龄人口是购房主力军,青壮年人口流失,也意味着相当规模的潜在购房需求随之外流,这类老龄化城市的房地产市场前景不容乐观。

四川是中西部第一人口大省,也是典型的劳务输出大省,劳动力外流致使近6成的四川地级市先行步入深度老龄化社会。以遂宁为例,常年在外务工人员规模多达100余万,其中在省外务工人员超过55万,每年都有3-4万人就此安家外地,并将户籍迁出遂宁,2020年,遂宁户籍人口共计迁入1.39万人,迁出3.03万人,人口机械减少1.6万人。

牡丹江、广元等年均净迁出人口超过1万,盐城、南充更是净流失超5万。10个典型的人口迁出型老龄化城市中,南充人口流失问题最为严峻,2017年,南充人口自然增长2.87万,但户籍人口规模仍然下降了8.6万,原因就在于超过11万人机械迁出,2018-2020年,南充人口机械迁出规模保持在每年7万人以上。

盐城、扬州、黄山劳动力被长三角核心城市虹吸,人口机械迁出规模呈递增趋势。近年来,南京、杭州等强二线城市纷纷“下场抢人”,对长三角其他城市的人口虹吸力明显增强,受此影响,盐城、扬州、黄山等城市劳动力加速流出。例如扬州,人口净迁出规模由2016年的3391人,逐年增长至2020年的13444人,近乎翻了两番。

2、生育意愿低新生儿人数一降再降,人口自然负增长变相抬升老年比重

育龄家庭生育意愿低迷、新生儿数量急剧下滑,加剧了人口年龄结构失衡,进一步凸显人口老龄化。受生育观念转变、生育负担加重、二胎政策效应减弱影响,近几年我国人口出生率持续走低,2020年,全国人口出生率降至8.5‰,创1978年以来新低。

老龄化城市人口出生率普遍更低,例如镇江、南通等强三线城市,经济高速发展、城镇化快速推进也同步抬高了子女生育成本,2020年出生率不足7‰,显著低于全国平均水平。又比如抚顺、阜新等弱三四线城市,发展停滞不前倒逼育龄劳动力外出谋生,新生人口也随之外流,2020年人口出生率跌破5‰,排名全国倒数。

更令人担忧的是,不少老龄化城市出生率低于死亡率,人口陷入自然负增长。例如作为辽宁省会的大连,同样难逃新生儿减少带来的人口结构失衡困境,2020年大连出生4.1万人,死亡5.8万人,人口自然增长转入负数区间,2021年,大连人口自然减少1.6万,长此以往,潜在购房需求萎缩,房地产市场规模增长也将受限。

南通、舟山、阜新、抚顺等老龄化城市连续5年以上人口自然负增长。其中,南通、舟山人口减量幅度还在逐渐扩大,典型如南通,2016年人口自然净减少643人,2020年人口净减少3万人,提升2个数量级。

03

典型三线城市老龄化动因及对楼市影响

……略……

一、宜昌:人口自然及机械负增长,2017年楼市陷入调整期成交趋势下行

……略……

1、出生率偏低近两年人口自然负增长,2014年以来人口机械负增长

聚焦宜昌人口增减变化,不乏以下两方面的典型特征:

其一,宜昌人口出生率长期偏低,人口自然增长连续两年陷入负增长。宜昌人口出生率长期低于10‰,2018年以来出生率更是持续走低,2021年已跌至4.8‰,明显低于同期全国出生率7.5‰。值得担忧的是,宜昌人口自然增长连续两年陷入负增长,且有进一步恶化的趋势。2020年,宜昌人口自然负增长0.2万人。2021年,宜昌人口自然负增长0.9万人。

其二,宜昌本地人口不断外流,2014年以来人口机械负增长。2014年至2021年,宜昌户籍人口由400.4万人持续回落至387.9万人,净减少12.5万人,反映本地人口不断外流。2014年以来,宜昌人口机械增长陷入负增长。尤其是2016年,人口机械负增长4.5万人,创近年来历史新高。2021年,宜昌人口机械负增长1.1万人。

2、2016年城镇在岗职工、楼市成交皆创新高,随后双双步入下降通道

宜昌商品住宅销售面积与城镇在岗职工人数存在较强的相关性,体现在以下两个方面:

其一,2011年至2016年,宜昌城镇在岗职工人数由65.6万人逐年提升至94.3万人,商品住宅销售面积同样由318万平方米持续提升至550万平方米。尤其是2016年,宜昌城镇在岗职工人数、商品住宅销售面积双创历史新高。

其二,2017年至2020年,宜昌城镇在岗职工人数持续走低,商品住宅销售面积整体呈下行趋势。2020年,宜昌城镇在岗职工人数降至82.3万人,商品住宅销售面积跌至394万平方米,较2016年历史峰值分别下降13%和28%。

究其原因在于城镇在岗职工既是年轻劳动力,又是房地产市场潜在置业群体。一般情况下,城镇在岗职工人数持续提升,预示着房地产市场需求持续扩容,成交规模或将步入上升通道;城镇在岗职工人数持续下行,预示着房地产市场需求持续萎缩,成交规模或将步入下降通道。

即便是宜昌主城区,2017年以来房地产市场同样陷入调整期,一、二手房成交趋势性下行。2018年至2021年,宜昌主城区商品住宅成交面积由339万平方米持续下滑至221万平方米,累计跌幅多达35%;二手住宅则由130万平方米小幅回落至113万平方米,累计跌幅达13%。2022年1-9月,宜昌主城区商品住宅成交127万平方米,同比下降26%,二手住宅成交87万平方米,同比下降3%。

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二、常德:少儿及劳动力双降,需求急剧萎缩前三季度成交跌幅近6成

……略……

1、优生观念盛行少儿占比全省垫底,劳动力十年间流失两成

常德人口老龄化问题异常严峻,既是居民生育意愿长期低迷的结果,也与人口持续流失和外迁高度相关。具体来说:

第一,作为计划生育模范城市,少生优生观念深入人心,近年生育政策放宽效应递减,新生儿数量一降再降,少儿人口占比全省垫底。上世纪80年代以来,常德一直是计划生育标杆城市,1982年首创性推出了计划生育“一票否决”制度,有效控制住人口数量地同时,也对社会生育理念产生了深远的影响。近年来,两次生育政策放宽的刺激效应明显递减,例如2014年开始执行单独二孩政策后,常德出生人口数量连续两年小幅回升,但2016年全面二胎放开后,常德新生儿数量不升反降,全年仅出生5.81万人,同比下降6千人,2017年以后出生人口规模更是一跌再跌。正因为此,2020年,常德0-14岁年龄人口占比只有14.9%,排名全省垫底。

第二,青年人口加速外流,十年劳动力规模骤减20%,劳动年龄人口占比降速全省第一。2010年,常德有常住人口572万,户籍人口623万,常住户籍人口比为0.92,而到了2020年,常德常住人口降至528万,常住户籍人口比降至0.88,表明人口外流趋势加剧。“六普”到“七普”十年间,常德15-59岁劳动力占比由69%降至60%,降幅多达9.3个百分点,排名全省第一,劳动年龄人口绝对量由397万骤降至317万,降幅多达20%。

2、棚改退出后成交规模急剧缩水,仅武陵区人口迁入需求有支撑

尽管常德人口深度老龄化且负增长,但作为湖南棚改第一大市,在前期天量棚改征拆刺激下,常德房地产市场规模保持在可观区间。2017-2020年,常德棚改如火如荼,开工量稳居全省第一位。2017、2018年,常德棚改计划开工量分别达到4.9万户、3.6万户,助力楼市去库存,全市商品住宅成交规模快速走高。2019-2020年,常德棚改规模有所收缩,但每年棚改开工量仍然超过1万户,占全省比重不降反升至15%以上,得益于棚改支撑,常德新房成交规模小幅回落但并未明显失速。2021年以来,常德棚改规模显著缩水,人口规模下降和结构失衡所带来的需求增长乏力问题逐渐显现,房地产市场走弱,2022年前9月,常德商品住宅成交78万平方米,同比下跌59%。

细化到区域市场,人口流动加剧常德房地产市场区域分化。2010-2020年,常德近9成区县常住人口负增长,只有中心城区武陵区例外。十年间,武陵区常住人口增长11万人,其余8个区县常住人口皆为负增长,其中,鼎城区、澧县、安乡县常住人口规模缩减超10万人,津市市、安乡县人口累计降幅超过15%。

此外,武陵区也是常德唯一一个尚未进入深度老龄化的区县。由于吸附了一部分区县青年劳动力,武陵区15-59岁年龄人口占比达到67.8%,65岁以上人口占比低至13.4%,而其他所有区县65岁以上年龄人口占比均超17%,安乡、桃源、石门等6县已步入超级老龄化。

人口正增长且相对年轻化的武陵区,与人口净流出且深度老龄化的鼎城区,房地产市场规模存在数量级差异。近5年,武陵区商品住宅年均成交206万平方米,而鼎城区年均成交37万平方米,相差近6倍。

通过吸附郊县青年劳动力,引入购房需求,人口结构相对年轻的武陵区楼市更为坚挺。事实上,受限于生育意愿不足,武陵区人口自然增长率一直偏低,2021年更是转负,出生率仅为6.5‰,自然增长率-2.38‰,较2020年下降2.67个千分点,由此推断,武陵区人口净增长主要依赖人口迁入。

作为常德的中心城区,依托纺织等劳动密集型产业,武陵区吸附下辖郊县青年劳动力,并同步导入购房需求。受益于此,武陵区房地产市场表现相对坚挺,2022年前9月商品住宅成交面积仍达到64万平方米,同比下降46%,跌幅小于全市平均水平。

反观人口严重流失且年龄结构失衡的鼎城区,潜在需求趋于萎缩,楼市前景难言乐观。近几年,鼎城区每年都有4千左右人口迁出,净迁出人口规模约2-3千人,占户籍人口的3‰左右。在较大规模的棚改支撑下,2018-2021鼎城区楼市成交尚保持30万平方米左右规模。但随着棚改退潮,受制于购房需求不济,鼎城区房地产市场前景不容乐观,2022年前9月鼎城区商品住宅成交面积仅有8万平方米,同比下跌79%。

三、南充:劳动力过度流失致需求萎缩,人口负增长区县成交领跌

……略……

1、超级老龄化诱因劳动力过度流失,2013年至今人口机械负增长67万

……略……

2、需求萎缩主城区成交跌幅超4成,嘉陵区人口负增长成交腰斩

……略……

四、烟台:短期劳动力外流致需求枯竭,长期承接省内人口迁移支撑需求

……略……

1、人口自然增长停滞甚至负增长,年均人口机械负增长0.5万

……略……

2、需求近乎枯竭市场一片红海,疫情阴霾下旅游地产成重灾区

……略……

3、长期山东省人口将向济南及胶东半岛迁移,烟台享人口迁移红利

……略……

五、总结:烟台南通等这类需求仍有支撑,宜昌南充等楼市会深度衰退

……略……

04

展望

到2050年总量减少叠加老龄比倍增

大湾区享年轻化需求支撑

……略……

一、2032年中国将进入超级老龄化社会,2050年老龄人口倍增占比三成

假设总和生育率划分为乐观1.6、中性1.2及悲观1.0三种不同模型,分别预测未来中国人口,不难发现以下两方面的典型特征:

其一,2022年我国大概率将迎来人口拐点,最迟发生在2030年。乐观预测我国人口拐点或将发生在2030年,全国总人口峰值有望达到14.21亿人。中性及悲观预测2022年我国均将迎来人口拐点,全国总人口峰值或将定格在2021年的14.13亿人。我国人口拐点能否顺利向后延期,二胎、三胎将起到至关重要的作用。

其二,到2050年,我国总人口或将减少0.7-1.9亿人。到2050年,乐观预测全国总人口或将跌至13.5亿人,较历史峰值14.21亿人净减少约0.71亿人。中性及悲观预测全国总人口或将分别跌至12.65亿人和12.24亿人,较历史峰值14.13亿人分别净减少1.47亿人和1.89亿人。

我国人口老龄化已是大势所趋,65岁及以上老年人口将逐年攀升,短期仍将保持较快增长态势,大约到2040年老年人口增速才将有所走缓。预计到2033年,我国65岁及以上老年人口或将历史性突破3亿人。到2050年,65岁及以上老年人口或将升至3.93亿人,较2021年净增长1.93亿人,近乎翻倍增长。

我国大概率将在2032年进入超级老龄化社会。依据上述三种人口预测模型,中性及悲观预测到2031年,全国65岁及以上老年人口占比均将突破20%,预示着我国将进入超级老龄化社会,乐观预测我国也将在2032年步入超级老龄化社会。

到2050年,我国65岁及以上老年人口占比或将攀升至30%附近。到2050年,中性及悲观预测我国65岁及以上老年人口占比均将突破30%,分别达到31.1%和32.2%,乐观预测我国65岁及以上老年人口占比或将达到29.1%。

二、经济落差致老龄化问题难解甚至恶化,仅南通、烟台等有增量需求支撑

聚焦53个老龄化城市,可以简单划分为以下三类:

其一,烟台、南通、大连等4城经济基本面相较优质,有望吸附周边三四线城市外出劳动力,长期市场需求有支撑。例如南通,2020年跻身万亿GDP城市,对苏北地区三四线城市具备较强吸附力,人口老龄化主要还是受结构性因素影响,体现于本地高素质人才不断向上海、苏州等长三角地区核心一二线城市迁移。长期来看,在苏北地区三四线城市年轻劳动力不断流入的情况下,南通市场需求仍有支撑,房地产市场有望逐步回稳。

其二,宜昌、扬州、舟山等16城经济发展较省会城市存在较大落差,外来劳动力增长或将放缓,甚至本地人口或将向省会城市迁移,市场需求或将陷入瓶颈。例如宜昌,在湖北省可谓是第三大经济强市,在省内具备一定的人口吸附力,但较武汉经济发展差距正不断拉大,长期来看外来劳动力人口增长或将明显放缓,甚至于本地人口也将向武汉聚集。受此影响,宜昌人口老龄化问题或将有所加剧,市场需求或将增长乏力,房地产市场仍需经历较长时间的调整期。

其三,南充、常德、本溪等33城经济发展较省会城市落差或将不断拉大,本地人口外流趋势或将不可逆转,长期市场需求或将陷入衰竭。例如南充,既是四川省人口第二大市,也是全省人口输出第一大市,2010年至2020年常住人口净减少67万人。随着成都经济加速崛起,南充较成都经济发展落差或将不断拉大,本地人口或将继续向成都聚集,人口老龄化问题或将不断恶化,长期市场需求或将陷入衰竭。受此影响,南充房地产市场调整周期或将较长,调整幅度也将更为剧烈。

三、2030年157城超级老龄化需求乏力,大湾区人口年轻化楼市有支撑

到2030年,大约157个地级市或将进入超级老龄化社会。到2030年,预计全国65岁及以上老年人口或将达到2.71亿人,占比接近20%。其中,大约157个地级市将进入超级老龄化社会,意味着65岁及以上老年人口占比将达到20%以上,其中不乏上海、北京、天津、沈阳、大连、长春、哈尔滨等部分一二线城市。可以预见的是,随着超级老龄化社会到来,过半地级市房地产市场需求增长或将愈加乏力,成交规模或将缓步下行。

到2030年,大约23个三四线城市65岁及以上老年人口占比或将突破30%,东北三省老龄化问题异常严峻。到2030年,预计本溪、通化、鸡西等23个三四线城市65岁及以上老年人口占比或将达到30%以上,东北三省老龄化问题最为严峻,34个地级市便有18个三四线城市入围,占比过半。可以预见的是,随着老年人口占比不断高企,本溪、通化、鸡西等23城房地产市场需求或将陷入衰退期,成交规模或将显著缩量。

到2030年,大约17城65岁及以上老年人口占比仍将低于14%。到2030年,深圳、东莞、厦门等17个地级市或将处于老龄化社会到深度老龄化社会的过渡阶段,65岁及以上老年人口占比或将低于14%,主要集中在大湾区,9个地级市便有7个地级市入围,占比接近80%。可以预见的是,随着年轻劳动力人口不断涌入,深圳、东莞、厦门等17城房地产市场需求或将相对充裕,成交规模有望保持在较高水平。

排版丨Jenny

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