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区域新盘观察 | 第7批16000套房源入市!上海这个板块5盘血拼:有的躺赢,有的躺平

每日经济新闻 2022-11-19 19:15:29

◎从此次上架的5个楼盘看,除了最受市场期待的招商苏河玺外,特别值得关注的是两个位于内中环间的项目——品尊国际三期和大华峯荟:同位于地铁7号线岚皋路站,步行约20分钟,价格相差5600元/平方米。而两个项目的新房源同批次上市,也就意味着短兵相接的抢客大战已经开始。

每经记者 包晶晶    每经编辑 魏文艺    

趁着市场热度还在,今年上海第7批57个楼盘16060套房源11月13日又入市了。

值得注意的是,低调许久的普陀区成为此次新房源供应的主力区域,招商苏河玺、新俞里、天元府、品尊国际三期和大华峯荟5大新盘,1277套房源近距离展开客户争夺战。

对于刚需和改善型刚需人群来说,普陀区是上海内中环比较“实惠”的上车选择,但这一批次5个楼盘项目除了受制于房地联动价96000元/平方米的天元府之外,其他4个项目价格均超过10万元/平方米,直接拉升了该区域的购房期望值。

11月16日上午,《每日经济新闻》记者在普陀区实地走访时发现,有的楼盘售楼部高端奢华,在工作日的上午即迎来送往、热闹非凡;有的楼盘现场只搭建了临时建筑和简单的沙盘,不怎么能说会道的置业顾问将要撑起几百套房源的销售任务。

从此次上架的5个楼盘看,除了最受市场期待的招商苏河玺外,特别值得关注的是两个位于内中环间的项目——品尊国际三期和大华峯荟:同位于地铁7号线岚皋路站,步行约20分钟,价格相差5600元/平方米。而两个项目的新房源同批次上市,也就意味着短兵相接的抢客大战已经开始。

“很可能会触发积分”

上海地铁7号线岚皋路站的其中一个出口就位于品尊国际写字楼,这是一个超大型地铁上盖“商、住、办”的综合体,沿街位置是明捷万丽酒店、酒店式服务公寓和2座品尊中心写字楼、弘基商业广场,住宅位于商业的北面。

品尊国际开发商为上海明捷置业有限公司,启信宝显示,其法定代表人是王杰,实控人为明捷企业发展集团。

公开资料显示,品尊国际一期于2008年开盘,二期于2010-2014年陆续推出,目前小区外商业、餐饮、咖啡等生活配套相当完善,已是较为成熟的住宅区。

从价格上来看,109800元/平方米的单价,与二手房相比价格倒挂优势并不大。记者查询链家APP发现,10月份刚刚成交的同小区住宅,单价在116536元/平方米。

品尊国际售楼处的看房者 图片来源:每经记者 包晶晶摄 

现场置业顾问向《每日经济新闻》记者表示,“价格倒挂并不多,尤其是这两个月,房东挂牌价也降下来了,新房和二手房(价格)差不多。”

在记者停留的半小时内,品尊国际售楼处至少接待了7组客户,作为工作日的上午,已经属于接待量较多的项目了。置业顾问告诉记者,“看现在的客户接待情况,很可能会触发积分。”

但品尊国际的不少操作也令买房人颇为费解。“置业顾问说正在赶工期,是实体样板房,这个还不错。但是精装修的房子,马上要认筹了,样板房还没好,还有可能先认筹再看样板房,那我开盲盒么?”一位看房者通过微信告诉记者。

这位看房者同时也表达她了隐忧:品尊国际三期北面一墙之隔就是沪昆线,多条轨道交汇,难免产生噪音;另一方面,整个项目东侧是一片“老破小”住宅,南面则正在建设中。“尽管对社区内非常满意,但走出来之后,项目所处城市界面却让人有些犹豫。”

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品尊国际项目现场 图片来源:每经记者 包晶晶摄 

“应该不会触发积分”

品尊国际向西不远处的华池路上,大华峯荟已经部分结构封顶。

不过从记者实地走访的直观感觉来看,如果说品尊国际的规划与配套已经达到80分,那么大华峯荟周边可能仅处于及格线。

记者在现场看到,大华峯荟项目嵌在一大片“老破小”住宅之中,周边依次是石泉一村、五村、六村、铁路新村、管弄一二三街坊、旬阳新村、铁路新村,无论道路通行还是商业配置都要较品尊国际逊色不少。

大华峯荟项目施工现场 图片来源:每经记者 包晶晶摄 

公开资料显示,大华峯荟由大华集团实控的上海长华置业发展有限公司开发,法人代表是朱录松。该商住办综合地块挂牌出让时,曾吸引了金茂、中骏等知名房企参与竞争,最终长华置业以楼面价47434.2元/平方米、溢价17.56%竞得该地块。

此次大华峯荟加推的是纯高层房源,均价10400元/平方米,共300余套房源,在和品尊国际的直接竞争之下,杀出重围仍需比拼软实力。

与品尊国际设在写字楼整层的营销中心不同,大华峯荟直接在项目外搭建了售楼部,但《每日经济新闻》记者注意到,在工作日的同一时段到访者并不多,现场的沙盘和区位图也是中规中矩。

在房型设计上,大华峯荟尽显 “实惠”特色:100-106平方米,共设计了9个户型,均为三房两厅两卫,尽管能够满足一般家庭的基本区域功能,但从购房体验来说,可选择的余地实在太小。

大华峯荟项目售楼处的看房者 图片来源:每经记者 包晶晶摄 

置业顾问在现场介绍时也显得有些无奈,“所有户型都在这里了,如果你们想选择大一点的,那真的没办法。”

另一个问题是,大华峯荟项目由12幢楼组成,包括住宅、多层商业办公楼和商业综合办公楼,另有1幢保障房,地块整体并不规则,呈现一个倒置的“凹”字形,也就意味着在景观上会受到其他小区的影响。

谈到客户到访情况,上述置业顾问告诉记者,“应该不会触发积分了。”

大华峯荟项目周边环境 图片来源:每经记者 包晶晶摄 

不过从周边交通来看,大华峯荟附近除了地铁7号线外,3号线、4号线也可以步行前往,出行较为方便。如自驾出行,则可通过内环高架轻松自驾车到达市区多个热门商圈。

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